L’investissement immobilier fait figure de placement idéal, sans risque, celui du « bon père de famille ». La pierre est la valeur refuge idéale selon les professionnels… de l’immobilier. L’immobilier est-il vraiment à la hauteur de son image de placement sûr et rentable ? Analyse.

Cet article n’aborde pas la question relative à l’achat de sa résidence principale. Acquérir son logement pour y habiter est une autre démarche. Ici, nous allons seulement déterminer si l’investissement immobilier est aussi sûr et rentable que le prétendent ses inconditionnels.

Par nature, un investissement sûr, ça n’existe pas !

Les acteurs impliqués dans l’immobilier propagent l’idée, trompeuse, qu’il s’agit d’un investissement sûr. Sauf que tout investissement comporte une part de risque. Toujours. La perte de tout ou partie de son investissement est une possibilité bien réelle et l’immobilier ne fait pas exception à cette règle.

Bien sûr, les partisans de l’immobilier vous diront qu’il est impossible de perdre la totalité de son investissement puisque le bien conserve, en théorie, une valeur résiduelle. Un raisonnement qui induit encore beaucoup de gens en erreur, tant les raisons de devoir vendre dans l’urgence sont nombreuses, accentuant, de fait, le risque de vendre à perte. Pour le côté sûr, on repassera.

Quel espoir de gains ?

Investir dans l’immobilier vous ferait gagner de l’argent tout de suite (loyers) et, cerise sur le gâteau, vous toucheriez le pactole à la revente (plus-value). Encore une fois, cette promesse de gains faciles est trompeuse.

Le rendement est faible ou inexistant

  • Pour Jean Perrin, président de l’UNPI, la rentabilité se situe autour de 1%, voire 0% pour les redevables de l’ISF.
  • La FNAIM, par l’intermédiaire de son président Jean-François Buet, évoque quant à elle un rendement locatif brut de l’ordre de 4 à 7%. A priori plus intéressant, mais nous verrons plus bas ce qui se cache derrière ce taux.

Vendre en dégageant une plus-value n’est pas une garantie gravée dans le marbre

S’il est vrai que pendant les années de folie haussière, réaliser une coquette plus-value à la revente était une issue envisageable, le niveau élevé des prix actuels, la conjoncture et le cycle baissier du marché ne plaident plus en faveur d’un tel scénario.

Les professionnels sont très partagés sur la réelle possibilité d’une plus-value. Même la FNAIM se montre prudente et s’interroge sur le sujet :

« L’offre de biens en mauvais état ou mal situés, en revanche, cherche encore sa demande. La baisse de prix qu’ils ont déjà enregistrée a-t-elle été suffisante ? ».

N’est-ce pas là une façon policée d’annoncer que les prix de ces biens ont un potentiel de baisse significatif, pour ne pas décourager les gens d’investir ?

En revanche, il ressort que la faible baisse opérée depuis 2011/2012 n’a pas été suffisante pour que les biens de mauvaise qualité atteignent un niveau de prix réaliste intégrant leurs défauts. Les acquérir avant la fin de la purge tarifaire expose l’investisseur, tout comme l’acheteur de sa résidence principale, à un risque significatif de devoir revendre à perte.

Le hic, c’est que ces biens médiocres représentent la majorité du marché. Comme la fixation du prix d’un bien immobilier ne repose pratiquement plus que sur la méthode dite par comparaison, la baisse de tels biens entraînera dans son sillage la baisse de tout le marché. Evidemment, certains types de biens résisteront mieux que les autres, mais surperformer le marché ne veut pas dire qu’un bien surperformant ne baissera pas. Son ajustement tarifaire sera simplement moindre par rapport à la moyenne baissière de référence.

Le calcul de la rentabilité de l’investissement immobilier : mélange entre œuvre de fiction et prophétie

Le rendement brut

Il est basé sur le prix d’acquisition et le montant des loyers. Par exemple, pour un bien acheté 100.000 € et loué 500 € par mois, le calcul est le suivant :

Loyers annuels x 100

Prix d’achat

Soit, dans notre exemple, 6.000 € divisés par 100.000 €, multipliés par 100 égale 6%. C’est le plus souvent ce rendement qui est évoqué pour illustrer la prétendue rentabilité de l’immobilier. Le souci avec le rendement brut, c’est qu’il travestit la réalité en la présentant sous son meilleur jour, oubliant au passage quantité d’informations essentielles au calcul du rendement final. En revanche, pour faire de gros titres sur les performances de l’investissement immobilier, c’est parfait. Sachez aussi que pour gonfler encore plus ces rendements bruts, le montant du loyer est lui aussi souvent décliné en « réalité augmentée ».

Le rendement net

Appelé aussi rendement net de charges et de frais, le calcul de ce rendement permet, en théorie, de s’approcher d’un résultat un peu plus réaliste.

En effet, les frais d’entretien, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion et d’assurance sont déduits des loyers pour obtenir le montant réellement perçu par l’investisseur.

Le calcul du rendement net se heurte à plusieurs difficultés :

  • Les lois concernant l’immobilier changent sans cesse. Baser un calcul sur des facteurs inconnus s’apparente donc à un jeu de hasard ;
  • Décortiquer l’état d’un bien et/ou d’une copropriété pour évaluer les travaux futurs ainsi que les charges d’entretien à venir exige temps et connaissances, une partition technique loin d’être maîtrisée par la majorité des investisseurs ;
  • En ce qui concerne les particuliers, l’entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives cadastrale est prévue pour 2018. Sans cette réforme, les taxes locales ont déjà flambé. Avec cette réforme, des augmentations massives d’impôts sont à prévoir pour les classes moyennes, ce qui va plomber encore plus lourdement le rendement net ;
  • Les frais de gestion et d’assurance ne sont pas obligatoires, certes, mais en faire l’économie, c’est accepter l’idée d’accroître les risques liés aux impayés et aux dégradations du bien ;
  • Le taux de vacance du bien est également à prendre en compte pour calculer au plus juste le rendement.

Au bout du compte, l’enveloppe globale de frais évolue dans une fourchette allant de 20 à 30 % du montant des loyers, en moyenne et si tout se passe relativement bien.

Le calcul du rendement net est déterminant pour savoir si, oui ou non, l’investissement est financièrement viable alors qu’il est le plus souvent basé sur des simulations d’évolutions qui ne reflètent pas la réalité. L’investisseur n’a aucun contrôle sur l’orientation que prendront ces charges. Le moindre grain de sable peut anéantir la rentabilité complète de l’investissement.

Le rendement net d’impôts

Un rendement est toujours personnel puisqu’il va dépendre du régime d’imposition de l’investisseur et des mesures fiscales concernant le bien. Communiquer massivement sur des rendements, qui ne sont rien d’autre que des généralités est, au mieux, de l’amateurisme, au pire, de la publicité mensongère.

Beaucoup de travail et d’investissement pour des cacahuètes

Suivre et s’occuper d’investissement immobilier est un travail à temps complet.

Si l’investisseur est sérieux, méthodique, efficace et qu’il arrive à un rendement net avant impôts de 5%, il peut s’estimer heureux. Cela vaut-il le coup de dépenser son temps, son argent et son énergie pour un résultat honorable, mais qui en plus d’être aléatoire, non garanti, ne relève pas non plus d’une performance exceptionnelle ? N’y a-t-il pas mieux à faire ailleurs avec son argent ?

Sans compter que l’immense majorité des investisseurs n’arrivera pas à atteindre ce rendement du simple fait qu’elle ne poussera pas l’étude et les analyses sérieusement. Afficher des performances négatives est même une possibilité non négligeable.

Apprécier la valeur intrinsèque du bien et de son environnement est la base de tout investissement sérieux

C’est une règle fondamentale. Pourtant, l’analyse du bien est survolée alors qu’il s’agit de la clé de voûte de tout investissement mûrement réfléchi. Si l’investisseur achète un bien en mauvais état, avec des travaux trop importants ou mal évalués, l’opération peut tourner au désastre financier.

Malheureusement, bien peu d’investisseurs privilégient cette voie, de bons sens, et se focalisent sur les tableaux Excel et les chiffres théoriques.

Acheter un âne au prix d’un cheval de course n’a jamais été une bonne affaire, surtout dans le cadre d’un investissement aux enjeux financiers aussi conséquents.

Les alternatives à l’achat immobilier sont-elles plus attractives ?

Comme nous venons de le constater, investir dans l’immobilier résidentiel n’a que peu d’intérêt au regard des risques encourus. Raison pour laquelle une multitude d’acteurs ont créé des alternatives pour investir dans l’immobilier, promettant des performances plus attractives.

Les résidences de services

La promesse : l’immobilier sans les contraintes de gestion. La réalité est souvent moins rose. L’article de Capital relate les aventures de nombreux investisseurs qui, pour certains, ont quasiment tout perdu. On est bien loin du concept de valeur refuge prêté à l’immobilier.

Investir dans les parkings

Une sorte d’eldorado avec des rendements annoncés de 8 à 12 %, moyennant des risques presqu’inexistants. Le rendement est certes alléchant, mais le montant du loyer est très faible, pour ne pas dire dérisoire, en valeur absolue. En outre, il s’agit d’un marché confronté à la concurrence des parkings publics, des développements de solutions type Autolib ou Vélib, des transports en commun, du covoiturage, des services de voitures avec chauffeur et surtout au fait que cela ne répond en rien à un besoin vital. Se loger est un besoin vital. Pouvoir garer son véhicule est accessoire et si ce n’est pas possible, rien n’empêchera une personne de vivre ou de se rendre à son travail différemment, sans son véhicule.

Investir dans les bureaux

Le Haut Conseil de Stabilité Financière, un organe de Bercy s’inquiète du cocktail explosif concernant l’immobilier de bureaux. Rentabilité en baisse, prix élevés et taux de vacance en hausse constituent selon le HCSF les ingrédients d’une surévaluation des prix de l’ordre de 15 à 20 % de l’immobilier de bureau (jusqu’à 30 % pour l’immobilier parisien).

Investir dans les bureaux ne semble pas ouvrir la voie à un « investissement sûr et rentable ».

Investir dans la pierre-papier, les SCPI

Investir dans une SCPI c’est acquérir des parts de société détenant des actifs immobiliers, d’où le nom de « pierre-papier ».

Malheureusement, cela emprunte de très loin les avantages liés à la Bourse, c’est-à-dire détenir un titre liquide, aisément négociable. Le système des SCPI est plus complexe et coûteux à l’achat, à la détention et à la revente. Tout le contraire d’un titre boursier pour lequel la liquidité est maximale.

La sélection d’une SCPI doit être fine, et l’investisseur très avisé, pour analyser le parc immobilier détenu par la société. Où est-il implanté, quel est son état, son âge, le taux de vacance moyen, le type de locataires, le rendement, l’historique, etc.

Encore une fois, nous sommes aux antipodes de l’investissement dédié au néophyte. Ce placement s’adresse plus aux investisseurs professionnels ou à ceux qui confieront cette étude à un conseiller en gestion de patrimoine chevronné.

Investir sous le statut de LMNP

Le statut étant plus avantageux que l’investissement locatif classique, un bon nombre d’investisseurs ont opté pour le LMNP. Un peu trop pour Bercy qui envisage une refonte de ce statut afin de récupérer une partie du magot que l’Etat estime perdre avec cet avantage fiscal… finalement jugé trop avantageux. Belle démonstration de fiscalité à géométrie variable. Vous investissez en fonction de règles prédéfinies par l’Etat et lesdites règles changent en cours de route, compromettant fatalement vos calculs de rentabilité. Un coup de canif dans le contrat de confiance fiscale en quelque sorte.


Conclusion


L’investissement immobilier est loin d’être la sinécure louangée par les lobbies immobiliers, à grands renforts de propagande médiatique :

  1. Les rendements sont ridiculement bas, inexistants ou même négatifs pour certains. Mais le bourrage de crâne fonctionne bien, et il y aurait toujours une bonne raison d’acheter selon les lobbies immobiliers ;
  2. Les investisseurs ruinés ou ayant perdu une majorité de l’argent investi sont loin d’être quantité négligeable. Ce triste sort affecte toutes les classes sociales, personne n’étant à l’abri de réaliser un mauvais placement ;
  3. Le marché immobilier est sous perfusion. Actuellement, le dispositif Pinel et les taux bas empêchent le marché de sombrer. L’envolée des prix des années 2000 n’a pas été corrigée et ceux qui achètent maintenant, sans exiger une forte décote, s’exposent à un risque maximum de perte en cas de revente à brève ou moyenne échéance. L’espoir de plus-value à la revente est mince et compter là-dessus est aussi naïf que suicidaire, sur le plan financier ;
  4. L’investissement immobilier est un engagement sur le moyen/long terme, nous sommes tous d’accord sur ce point. Pourtant, la fiscalité et la loi changent continuellement, c’est même devenu une habitude. Qui peut sérieusement anticiper les règles qui vont régir l’investissement immobilier dans un an ? Deux ans ? Cinq ans ? Autant tenter de lire l’avenir dans une boule de cristal ;
  5. La réforme de la valeur locative cadastrale qui entrera en vigueur en 2018 pour les particuliers risque de se transformer en hold-up fiscal… au détriment des classes moyennes. Le gouvernement fraîchement composé après les élections de 2017 fera valoir sa légitimité afin de procéder à un matraquage fiscal des classes moyennes et retournera la faute à la majorité précédente ;
  6. Les formes alternatives d’investissement immobilier sont tout aussi peu sûres. Notamment en ce qui concerne l’investissement dans les bureaux, dont nous sommes régulièrement informés qu’il forme une bulle prête à éclater ;
  7. Les investisseurs institutionnels (banque, assurance) se sont détournés du locatif résidentiel. Un signe que ce secteur n’est pas assez rentable et trop risqué pour ces investisseurs avides de copieuses rentabilités.

L’investissement immobilier est très loin d’être le placement idéal. La situation dans laquelle se trouve l’immobilier renvoie à celle du diesel dans le secteur automobile. Avantagé fiscalement par l’Etat, poussé par les constructeurs, le diesel avait toutes les vertus. Jamais on n’aurait pu imaginer que cette doctrine soit remise en question. Et pourtant… l’hégémonie du diesel a commencé à vaciller il y a quelques années et le phénomène va s’amplifier. Dès le 1er juillet 2016, les diesels anciens seront interdits de circulation dans Paris au prétexte de mesures visant à lutter contre la pollution. L’Etat n’a pas hésité à retourner sa veste sur le diesel et même à faire preuve de cynisme sur le sujet.

Pour en revenir à l’immobilier, la question n’est pas de savoir si l’Etat va retourner sa veste, mais quand ?


Site Internet : guidepratiqueachatimmobilier.com

Cet article peut volontiers être repris, sans coupures, pour informer le plus de monde possible. La photo illustrant l’article doit rester la même. Le nom de l’auteur doit figurer distinctement en début d’article, un lien doit renvoyer sur la page Agoravox de l’article. Merci à toutes et à tous.
Merci aux journalistes de respecter la déontologie de la profession en mentionnant clairement la source et en évitant toute forme de plagiat.

Si vous avez des attentes sur des thématiques liées à l’immobilier, prévenez-moi directement dans les commentaires ou via mon site.